株式会社高屋工務店

代表取締役　高屋友明

8月13日（金）～16日（月）取らさせて頂きます。

休み中の電話、メールでのお問い合わせ、ご連絡が出来ません。

何かとご不便をお掛けする事と存じますが何卒宜しくお願い申し上げます 。

下半期は今年限りの施策を見越した駆け込み需要が増える可能性があります。 以下は具体的な購入者メリットです。

• ■最大６００万円までの住宅ローン減税
• ■フラット３５S、１％の金利優遇
• ■住宅取得資金、贈与税の非課税枠の大幅拡大
• ■土地長期譲渡益非課税継続
• ■住宅エコポイントの創設

専門家の間でもこれほどメリットがあったことはない、とささやかれるほどで、

２０１０年はまさに「買い時」と言えそうです。

では２０１０年が完全な買い手市場かというと、そうではありません。

上半期は出だしこそ住宅供給数の回復など見るべき点がありましたが、それもすでに頭打ちの様相です。

これでは近年問題となっている「住宅購入難民問題」、

つまり過去に買えなかった人とこれから買えない人が市場に溢れてくる問題は、解決しません。

２００９年の新設住宅着工数は大きく落ち込みました。 しかしこれは２００９年だけのことではありません。

たとえば首都圏の新築マンションは２００５年の姉歯事件などもあり、供給は減少し続けています。

２００９年はこの間に流出した新築難民がこぞって中古へ向かった年でした。

ですので非常に中古は「売れた」のですが、一方で問題もありました。

売り出される物件の数が需要に追いつかなかったのです。 つまり市場に選べる物件が少ない、ということです。

改めて２０１０年下半期をまとめると、以下の３段論法が成り立ちます。

• １.住宅を買いたい人は多くいる
• ２.ただし、市場に供給される住宅は少ない
• ３.よって、いい物件は発売と同時に人が集まる

住宅価格はすでに下げ止まり感が強くなっています。住宅を購入する外部環境は非常に充実しているのが２０１０年です。

潜在的に買いたいと思っている人もあわせると、人気物件には多くの人が集まることが予想されます。

まずはこの市場を認識が大切です。

しかし、焦りは禁物です。

本来、住宅購入は周りが買っているから自分も、といったようなものではないはずです。

ですから焦って買う必要はまったくありません。ただし、繰り返しになりますが、 いい物件にはすぐに人が集まるのが

２０１０年の特徴です。 物件に対する情報収集力と購入を決める際の決断力・行動力・交渉力などが非常に重要になります。

情報はご自身で集めるほかに、不動産仲介会社を活用する手もあります。２０１０年ももう半分残っていません。

できる限りの準備をして、最後の数ヶ月間に備えてください。

前回の記事では、大幅に脱線しましたが、今回はその２です。

リフォームの種類によっては、その工事内容を申請して確認を受けなければなりません。

これは建築基準法で定められているものです。

確認申請が必要なリフォームは、

・１０平米＝およそ６帖大以上の増築をする場合（準防火地域、防火地域内ではこれ以下でも必要な場合があります。）

・大規模のリフォームをする場合（建築物の壁、柱、床、梁、屋根または階段などの主要構造部をリフォームする場合。）

主に上記の２点です。

上記のようなリフォームをする場合に確認申請をすれば、申請部分だけでなく家全体のチェックを受ける事になります。

既存部分も適正な仕様になっているかどうか確認を受けるという意味です。

もし既存部分に違反があれば許可を受けられなくなってしまうので前もって家全体のチェックをしておく必要があります。

違法建築はできませんので！

申請には専門的知識が必要なので普通は工事を依頼する施工会社に代理人依頼をします。

申請用紙を見たことがあるかたには分かると思いますが、工事監理者と工事施工者の記入欄があり、

代理人を施工会社にするとどちらも施工会社名になることが多いのですが、

これは自分のやった工事を自分で監理（評価）することを意味します。

これでは本当の意味の工事監理ができるのか？という問題があります。

そういう意味においては申請自体をリフォーム会社とは別の、建築事務所に依頼するか

または工事監理者を別に設定するほうが望ましいかもしれません。

それから建築確認は必ず着工前に提出して許可を受けておくものです。

どのようなチェック項目かというと、定められた用途地域に合った建物であるかどうか、

面積に関する容積率・建ぺい率、境界線からの後退距離、

高さに関する道路斜線・北側斜線等、居室の採光面積・換気有効面積等、構造に関するもの・・・

このような項目のすべてを満たした建物でなければ許可は下りないということになります。

厳しい制限だという印象を受けますが、これは皆が快適な住空間で快適な生活を維持するために国が定めた最低の基準であり

これを遵守することが、結局は自分の家と生活を守ることになるのです。

例えば南側の家が制限を越えてぐ～んと高い建物を建てたなら、

北側の家には陽が当たらなくなってしまいます。お互いこうなっては困りますよね。

ただ、リフォームの建築確認申請には、グレーな部分が多く、確認申請を出さずにリフォームされている所も多い現状です。

理由は、確認申請をする事にあたり　他の部分まで修繕が必要になり余分な費用が掛かる事があったり、

建ぺい率、容積率がオーバーしてしまい、リフォームの計画そのものが無理な場合や、

確認申請を申請する事自体に労力、費用が掛ること。建築基準法に沿わないリフォーム計画の場合などです。

しかし、実際に確認申請を申請せずにリフォームをしている所は多いです。

これは、そのリフォームは、確認申請を申請しているのか、していないのか施主とリフォーム業者にしか解らないからです。

街中で、明らかに建ぺい率をオーバーしている建物や、歩道まで屋根のひさしが飛び出している建物もありますよね。

その工事中に、役所の人間が通勤で毎日 前を通っていたとしても何も言いません。

現に、TVのニュースで騒がれるような建築基準法違反（許可を得ずに営業したり、建ぺい容積大幅オーバー）なども、

役所の人間が、建築現場の存在を知らなかった。なんて事はありえません。

駅前や、大通り、繁華街でよく起こっているのですから・・・

発覚の原因は、ほとんど近所の通報だと聞きます。近所の住人が工事の音やほこり、工事車両の駐車状況などに

ストレスを感じ、直接本人に言えないので、役所に通報する事が多いようです。

建築確認申請に関わらず、近所付き合いは大切に。

このように、矛盾した事はありますが、上記の条件に当てはまるリフォームは、確認申請が必要ということです。

次に、この確認申請に加えて、京都にはもっと厳しい条件の条例があります。

長くなりますので、次回は京都市の条例について、リフォームにどう影響するのかを書きたいと思います。

高屋

高屋工務店の高屋でございます。

本日は、リフォームを京都でする時の注意点をいくつか紹介致します。

まず、１番目は　京都は特別な地域であることを認識してください。

他の地域でOKな事でも、京都の特定な地域ではダメなんて事もあります。例えば、風致地区です。

風致地域とは、1919年（大正8年）に制定された都市計画法で、

都市内外の自然美を維持保存するために創設された制度です。

指定された地区には、建設物の建築や樹木の伐採などに制限がある為に、自由なリフォームが出来ません。

祇園の辺等が有名な風致地域ですよね。祇園の特定地域では、瓦や窓まで制限があり自由な増改築が出来ません。

新築なんて、とんでもない位の制限があります。

「アルミサッシはダメ」なんて話も聞いた事がありますし、色も赤や青の外壁はダメ。和風にしなさい。とか。。。

誰が決めたのでしょうか？　住人さんは大変ですよね。

しかし、不便な反面、良い事もありますよね。

京都らしく街並みを保つ為には欠かせない規制です。

しかし、私、個人的な意見ですが、京都は中途半端ですよね。

ヨーロッパなんか行くと、街全体がキチンと古いまま残されていて、観光には最高な雰囲気を与えてくれます。

どこにも、近代的なビルは見当たりません。完璧です。

京都は、古い古都の街並みと、ビル、マンションが入り交じってますよね。

短い通り１本が古都の街並みになっている程度ですよね。

その通りを歩いていても、建物の裏にはマンションが見えています。これじゃ中途半端ですよ。

やるなら、金閣寺、銀閣寺、東寺、清水寺・・・全〜部　１ヶ所に集めて、観光地域を作りたいです（笑

観光客は、京都駅から金閣寺へ　金閣寺から清水寺へ　移動する時は

み〜んなマンションやアパート、住宅を見ながら移動されますよね。雰囲気ブチ壊しでしょう。

全部集まれば、最高なのに・・・

話しが大幅にズレてしまい、１人でエキサイトしてしまいましたが、リフォームを京都でする時の注意点は

次回に続けます。今回はズレズレで申し訳ございませんでした。

高屋

最近、新築物件が売れ悩んでいるそうですが、不景気なので安価な建売りに人気が集中していると聞きます。

では、６００万円で買える新築なんかを発売すれば　売れるのではないかと、開発検討中です。

これなら、土地込みでも　相当安価な価格で夢のマイホーム購入が可能な人が増えるでしょう。

現実化すれば、皆さんに報告しますが、まだ開発中です。

現実化が出来るかも解らない状態ですが・・・

夢の新築１戸建てマイホームを狙っている人は必見です！

お話しをさせていてきました。

そこで、１つ気付いた事がありますので、紹介させていただきます。

新築を無料で建てる方法です。

しかも、リスク無しの保証付き。そんな事ができるのか？　計算上　出来るのです。

まず、新築を２棟建てます。そのうち１棟を借家にします。その借家を家賃保証してもらうのです。

例えば、月々８万円の家賃保証だと、２５年で　（８万円×１２ヶ月×２５年＝２４００万円）２４００万円になるのです。

２４００万円の家賃保証があれば１２００万円の新築が２棟建ちます。

これは、すごい発見だと自分でも思っています。

ただ、１２００万円の家？　そんなのある？

高屋工務店が出している戸建新築住宅のJoiasが、あるじゃないですか！

８８０万円なので、諸費用を入れても十分に建ちそうです。

では、土地は？

そこまでは、無料になりませんが・・・

しかし、土地費用のみで新築に住めるのは魅力ですよね。

土地を持っていて、建て替えを検討されている方は無料で建て替えが可能そうですね。

例えば、ガレージを持っていて空いている方なんかは、有効活用出来そうですね。

銀行の融資さえOKが出れば、京都と滋賀県に１棟ずつなんてのも出来ます。

最悪、売ることも出来ますし、相続の時に半分個しやすかったり、

年寄りになった時の収入として、２世帯住宅としても使用出来ます。

高屋工務店が出している戸建新築住宅のJoiasを一度ご覧ください。

不況の影響なのでしょうか？街を歩いていても工事中の姿が減りました。

一時期は京都市内を見渡せる場所(京都タワー展望台や将軍塚)に行くと

かなりの数のタワークレーンが建ち聳えていましたが、

(マンションやビルを工事する時に建物の最上階に取り付けられている荷物、資材搬入用のクレーン)

最近は殆ど見かけません。さみしいものです。

全く工事やリフォームが無い訳でもないですが、減っているのは確実です。

しかし、工事職人さんや、資材、建材屋さん、運搬業者さん等、建築に関わる人間の数は

それほど減少していません。

という事は、当然　需要と供給のバランスが崩れて、大変な状況に追い込まれている方もいるのです。

そこで、値段競争が始まり、価格破壊が起こるのです。

実際、私の会社も価格競争に追い込まれる事は沢山あります。

私の会社の原価を下廻る価格を提示してくる相見積もり業者もいるようです。

お客様(世間)のリフォームに関する価格の感覚が狂ってきているのです。

実際、私もモノを買う時は一円でも安いほうを買いますが、

リフォームや新築の様に、全く同じ商品が無い、オーダーメイドの場合は、そうもいきません。

しっかり、相手を見極め、実績や会社の情報を掴んでからの契約とします。

皆さま、価格のみで新築やリフォームを決めるのはやめましょう。

営業マンが良くても、営業マンが工事をするのではありません。

全体のバランスを考えて工事を依頼しましょう。

無料SEO SEO,LPO ネットショップ　登録